固定資産の評価替えとは

質問:固定資産の評価替えとは何ですか。

答え:固定資産税は、固定資産の価格、すなわち｢適正な時価｣を課税標準として課税されるものです。したがって、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果をもとに課税を行うことが理想的といえますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、換言すれば、3年毎に評価額を見直す制度がとられているところです。
令和6年度は評価替えの年となり、前回（令和3年度）の評価替え以降の資産価格の変動に対応し、評価額が適正な均衡のとれた価格になるよう見直しを行っています。

年の中途で土地の売買があった場合は

質問:令和5年11月に自己所有地の売買契約を締結し、令和6年3月には買主への所有権移転登記を済ませました。令和6年度の固定資産税は誰に課税されますか。

答え:令和6年度の固定資産税は、売主に課税されます。地方税法の規定により、土地については賦課期日(毎年1月1日)現在、登記簿に所有者として登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっているからです。

年の始めに家屋を取り壊した場合は

質問:令和6年1月20日に取り壊した家屋についても、令和6年度の固定資産税の課税対象となっています。なぜでしょうか。

答え:固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在に所在している固定資産を課税対象とし、その年の4月から始まる年度分について課税されます。したがって、令和6年1月20日に取り壊された家屋も1月1日には存在していたことから、令和6年度の固定資産税の課税対象となるものです。

固定資産税(土地)が急に高くなったのですが

質問:昨年(令和5年10月)に住宅を壊しましたが、土地については、今年(令和6年度分)から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

答え:土地の上に一定の要件を満たす住宅があると｢住宅用地に対する課税標準の特例｣が適用され減額されます。しかし、住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると本特例の適用から外れることになるためです。

地価が下がっているのに土地の税額が上がるのは

質問:地価が下落しているのに、税額が上がるのはおかしいのではないでしょうか。

答え:土地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。 地価が下落する中で税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて、現在の課税標準額が低いため負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。したがって、課税の公平の観点からやむを得ないものと考えられます。

負担水準のばらつきの原因

質問:負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか。

答え:平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで市町村ごとに評価水準に違いがあったため、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)が低いという状況が生じました。これがいわゆる｢負担水準のばらつき｣となったわけです。さらに、平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられているところです。

固定資産税(家屋)が急に高くなったのですが

質問:令和2年9月に住宅を新築しましたが、令和6年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

答え:新築の住宅に対しては、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分(3階建以上の中高層耐火住宅等については、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から5年度分)に限り、税額が2分の1に減額されます。この場合は、令和3・4・5年度分については税額が2分の1に減額されており、この減額適用期間が終了したことにより、本来の税額になったため、税額が高くなったものです。

家屋が年々老朽化していくのに評価額が下がらないのは

質問:所有のマンションは昭和50年に建築されたものですが、年々老朽化していくのに、評価額が下がらないのはおかしいのではないでしょうか。

答え:家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価替えの時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費すなわち再建築価格に、家屋の建築後の年数の経過によって通常生ずる損耗の状況による減価等をあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、通常、前年度の価額に据え置かれます。建築年次の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあって、経年減点補正率を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価額を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。

各地にある工場・支店の償却資産の申告は

質問:全国規模で展開している会社で、各地に工場、支社があります。どこの市町村に償却資産の申告をすればよいのでしょうか。

答え:償却資産の申告は、当該償却資産が所在する市町村へ行うことになっていますので、各工場、各支店が所在する市町村ごとに、別々に申告していただくことになります。

現在稼動していない償却資産の申告は

質問:現在稼働していない償却資産も申告の必要があるのでしょうか。

答え:稼働を休止している、いわゆる遊休資産であっても、その休止期間中に必要な維持管理や補修が行われており、いつでも稼働して事業の用に供することができるものについては、償却資産として申告の対象になります。

※ Q&Aの内容は、令和6年度固定資産税に対応したものです。